Mietrecht

Mietverträge

Bei Mietverträgen wird zwischen Verträgen über Wohnraum und Gewerberaum unterschieden. Bei Wohnraummietverträgen wird der Mieter deutlich stärker vom Gesetz geschützt. Hier greift das Gesetz auch in die Vertragsfreiheit ein  und untersagt bestimmte den Mieter benachteiligende Regelungen.

Sollte die Mietsache nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweisen oder mit einem Mangel wie z.B. Schimmel, Lärm, undichte Fenster, usw. behaftet sein, wird vom Mieter nur eine verminderte Miete geschuldet. Die Minderung der Miete ist gesetzlich vorgesehen und muss deswegen nicht gesondert beantragt oder genehmigt werden. Auch kann das Recht zur Mietminderung nicht durch eine Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen werden.

 

Mietminderung

Um eine Mietminderung geltend machen zu können, müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

  1. der Mangel darf nicht unerheblich sein.
  2. der Mieter hat den Mangel nicht selbst schuldhaft verursacht.
  3. der Mieter kannte den Mangel bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht und er hat ihn auch nicht durch grobe Fahrlässigkeit übersehen.
  4. der Mieter hat den Mangel dem Vermieter unverzüglich angezeigt, d.h. der Mangel wurde dem Vermieter so schnell wie möglich mitgeteilt.
  5. Hinsichtlich der Höhe der Mietminderung gibt es Fülle von Gerichtsurteilen, die eine erste Orientierung für eine Minderung bieten können. Schlussendlich muss aber in jedem Fall einzeln entschieden werden.

Kommt es wegen der Mietminderung zum Streit, muss der Mieter die Mängel und deren rechtzeige Anzeige beweisen. Hier ist es wichtig, schon frühzeitig Beweise, wie z.B. Fotos der Mängel usw., zu sichern.

 

Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung durch den Vermieter ist nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen möglich:

  1. Der Vermieter passt die Miete an die ortsübliche Miete an.
  2. Die Miete ist als sogenannte Indexmiete an den vom statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex gebunden und wird erhöht, wenn sich dieser erhöht.
  3. Der Vermieter führt zulässige wohnwertverbessernde Maßnahmen durch und legt die Kosten dafür auf den Mieter um.

Keine Erhöhung der Miete ist eine Erhöhung bzw. Anpassung der Nebenkosten. Hier passt der Vermieter lediglich die Vorauszahlungen an den gestiegenen Gebrauch an, während die Nettokaltmiete unverändert bleibt. Natürlich muss auch diese Erhöhung bzw. Anpassung korrekt sein.

 

Mietkaution

Die Mietkaution soll alle Forderungen des Vermieters, die dieser aus dem Mietverhältnis haben kann, für ihn sichern. Sie darf die Höhe von drei Monatskaltmieten nicht überschreiten. Dies gilt jedoch nicht für gewerbliche Mietverhältnisse.

Endet das Mietverhältnis, hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung seiner Kaution inklusive angefallener Zinsen, aber nur, soweit keine vertragsgemäße Forderung des Vermieters entgegensteht. Diese Forderungen müssen vom Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist geltend gemacht werden. Die Frist beträgt zwischen drei und sechs Monaten kann aber, gerade bei Nebenkostenabrechnungen, schon mal bis zu einem Jahr betragen.

 

Nebenkosten / Betriebskosten

Die Betriebskosten, auch als Nebenkosten bezeichnet, bieten mit den Reichhaltigsten Stoff für Streitigkeiten in Mietsachen. Was Betriebskostens sind ist im Gesetz geregelt, in der Betriebskostenverordnung, welche davon im konkreten Fall im welchem Umfang auf den Mieter umgelegt wurden ergibt sich aus dem Mietvertrag.  Legt der Vermieter die Betriebskosten auf den Mieter um, so ist er verpflichtet eine Abrechnung über die Kosten vorzulegen.

Gerade werden häufig Fehler gemacht.

Eine korrekte Abrechnung muss enthalten:

  1. die Angabe des Abrechnungszeitraums
  2. eine Aufstellung der gesamten Betriebskosten
  3. die Angabe und Erläuterung des verwendeten Verteilerschlüssels
  4. die Berechnung der den Mieter betreffenden Anteile
  5. die Aufstellung geleisteten Vorauszahlungen des Mieters

darüberhinaus muss die Rechnung auch übersichtlich und Nachvollziehbar sein.

Hat der Mieter Zweifel an der Korrektheit der Betriebskostenabrechnung, kann er innerhalb von zwölf Monaten Einwände gegen die Abrechnung erheben.

Der Vermieter ist berechtigt bei steigenden Betriebskosten die Vorauszahlungen des Mieters anzupassen. Dies gilt nicht bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, hier liegt das Risiko für die steigenden Kosten alleinig beim Vermieter. Ebenso kann der Mieter eine Senkung der Vorauszahlungen verlangen, sollte diese sich als zu erweisen.

 

Kündigung des Mietverhältnisses

Das Mietverhältnis wird, sofern im Mietvertrag nichts anderes bestimmt wurde, durch eine Kündigung beendet. Der Mieter kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen jederzeit kündigen, der Vermieter nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses seinerseits, welches er auch in der Kündigung darlegen muss, als berechtigtes Interesse gilt z.B.: Eigenbedarf oder schuldhaft nicht unerhebliche Verletzungen der Pflichten aus dem Mietvertrag durch den Mieter.

Beide Parteien haben außerdem die Möglichkeit fristlos zu kündigen, wenn auch nur einer der Parteien ein Festhalten am Mietvertrag nicht mehr zuzumuten ist. Für eine fristlose Kündigung bedarf es deswegen eines wichtiges Grundes und in den meisten Fällen auch einer Abmahnung.

Des Weiteren steht dem Vermieter ein besonderes Kündigungsrecht zu, wenn er mit dem Mieter im gleichen Haus wohnt und das Haus nicht mehr als zwei Wohnung beherbergt. Hier bedarf es keiner besonderen Begründung, jedoch verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.

Die Kündigung von Wohnraum ist an deutlich strengere Vorschriften geknüpft als die Kündigung von Geschäftsräumen, da Wohnraum vom Gesetz als Schutzbedürftiger eingestuft wird. Beim Kündigungsschreiben sind deswegen besondere formale Vorschriften zwingend einzuhalten.

Dem Mieter steht jedoch gegen die Kündigung ein Widerspruchsrecht zu, wenn die Kündigung ihn ungerechtfertigt hart treffen würde. Auf dieses Widerspruchsrecht muss der Vermieter in seiner Kündigung auch hinweisen. Fehlt dieser Hinweis verlängert sich die Widerspruchsfrist des Mieters.

Abmahnung

Die Abmahnung ist eine mündliche oder schriftliche Erklärung mit welcher eine der Parteien aus dem Mietvertrag von der anderen Partei zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen aufgefordert werden soll. Meistens ist diese Aufforderung mit einer Fristsetzung verbunden. Kommt der Verpflichtete seiner Aufforderung nicht innerhalb der gesetzten Frist nach, gerät er in Verzug und kann dadurch weitere Rechtsfolgen auslösen.

Oftmals ist im Mietrecht eine erfolglose Abmahnung Voraussetzung um bestimmte Rechte einfordern zu können.

 

Räumungsklage / Zwangsräumung

Weigert sich der Mieter nach einer berechtigten und formal korrekten Kündigung aus der Wohnung auszuziehen kann der sich Vermieter durch eine Räumungsklage einen Räumungstitel ausstellen lassen und aus diesem Titel dann die Zwangsräumung betreiben.

Wichtig ist hierbei,  die zuvor ausgesprochenen Kündigung, diese darf keine Fehler enthalten, da auf eine fehlerhafte Kündigung keine erfolgreiche Räumungsklage gestützt werden kann.

Wird die Räumungsklage wegen ausstehender Mietzahlungen erhoben, kann der Mieter die Räumung abwenden, indem er die ausstehenden Mieten innerhalb eines Monats nach Zustellung der Klage zahlt. Dies gilt aber nicht, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine Räumungsklage auf diesem Wege abgewendet wurde.

Eine erfolgreiche Räumungsklage beschert dem Vermieter einen Räumungstitel, den dieser dann vom Gerichtsvollzieher durchsetzen lassen kann. Der Gerichtsvollzieher entfernt dann den Mieter aus der Wohnung, die Räumung kann, falls nötig, dann auch mit Gewalt durchgesetzt werden.

 

Untermiete / Untervermietung

Untermiete bezeichnet das Verhältnis von Mieter und Untermieter. Der Untermieter ist nicht Vertragspartner des Eigentümers, sondern nur des Mieters. Dieser hat grundsätzlich die gleichen Rechte und Pflichten gegenüber dem Untermieter wie der Eigentümer gegenüber dem Mieter.

Die Untervermietung bedarf grundsätzlich der Zustimmung des Eigentümers, dieser darf die Genehmigung bei einer Teilvermietung allerdings nur verweigern, wenn es für ihn unzumutbar wäre. Eine ungenehmigte Untervermietung kann zu Schadenersatzansprüchen führen und stellt außerdem einen außerordentlichen Kündigungsgrund dar.

Eine wichtige Sonderregelung gibt es für die Untervermietung von möblierten Zimmern, hier wird die Kündigungsfrist deutlich verkürzt.

 

Wohngemeinschaften

Grundsätzlich gelten für Wohngemeinschaften die gleichen Regelungen wie einzelne Mieter, Unterscheide ergeben sich nur in den Verantwortlichkeiten der WG-Mitglieder. Hier kommt es darauf an, wie die WG ihren Mietvertrag ausgestaltet hat. Ist einer der Hauptmieter und alle anderen Untermieter, so ist der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber alleinig verantwortlich und trägt auch noch die Vermieterpflichten gegenüber seinen Untermietern.

Sind alle WG-Mitglieder Mieter, so sind auch dem Vermieter gegenüber verantwortlich und er gegenüber ihnen ebenso.

Rechte und Pflichten innerhalb der WG können ebenfalls durch Verträge oder im Mietvertrag selbst geregelt werden.

 

Schönheitsreparaturen

Bei den Regelungen zu den sogenannten Schönheitsreparaturen handelt es sich wohl um die umstrittensten Regelungen in Mietverträgen. Grundsätzlich ist es die Pflicht des Vermieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese Pflicht kann der Vermieter jedoch durch Regelungen im Mietvertrag  auf den Mieter übertragen. Eben diese Reglungen sind oftmals Grund für Streitigkeiten. Viele der Klauseln, die den Mieter zur Übernahme der Reparaturen verpflichten, sind auch tatsächlich ungültig.

Jedoch muss hier immer der Einzelfall geprüft werden, da die Wirksamkeit der Klauseln von einer Vielzahl von Faktoren abhängt. Probleme können sich z.B. ergeben bei starren Fristenregelungen, Abgeltungsklauseln, Farb- oder Tapetenwahlklauseln, Handwerkerklauseln, usw.

Erfüllt der Mieter eine unwirksame Klausel, kann ihm sogar Aufwendungsersatz zustehen.

 

Haustiere

Die Haltung von Haustieren in Mietwohnungen ist grundsätzlich  nur mit Zustimmung des Vermieters möglich, dies sollte im Mietvertrag geregelt werden. Ausgenommen davon sind sogenannte erlaubnisfreie Kleintiere wie Fische, Vögel, kleine Käfig- oder Terrarientiere.